两年36%以上回报之炼金术 就算借钱投资也划算!

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金边房产投资项目众多,看得投资者眼花撩乱,到底该如何选择,考验投资者的眼光与是否精算的脑袋。

安全,绝对是投资的第一个守则

安全的意思,并不单指楼盘的安全性,更要留意项目是否能够稳固盖好、工期稳定进展(太快、太慢都可能有问题),如期交屋、质量无虞,才不致让投资打了水漂。因此,选择知名品牌、深耕当地、多元发展的开发商会是一个好方法;若能直接挑选看得见、摸得着其施工质量的准现房,更能确保安全无虞。

目前在金边众多房产项目中,很多是开盘很久却迟迟未动工,或是已经动工,进度却牛步缓慢。身在国内的投资者,人不在金边,想要确保质量与安全,除了经常需要飞过来看看外,也只剩”信任”2字了。也因此,目前金边的在售项目中,即将封顶交屋的准现房成为投资者的首选;第一,确保了一手房的全新价值。第二,可直接看到建造施工的质量。第三,减少了等待期间不确定性的焦虑与风险。

交房时间,决定了何时开始回收获利

购买房产,不外乎两大原因,自用或投资。如果是自用,以自身使用需求及可负担资金(包括分期、按揭的负担程度)状况来考虑是首要。如果是投资,在可投入的投资成本下,持有期间的租金回报,及转手时的房产增值,会是决定投资获利的重要考虑。

许多投资者,在选择项目时,都很精明的计算着房产出租的投报率,以及未来增值的资本利得,这些当然重要,也有许多面向的考虑与其相关,诸如地段、区域经济结构、政策、刚性需求、市场供需、未来发展性……等等,这些已有许多文章多所著墨,并不是本文要说的重点;我们想要提醒的是,许多投资者容易忽略的期间成本,也就是从购买房产投入资金,一直到房产交屋的这段等待期间的成本。我们即使将资金放在银行,也多少有些许的利息收入,之所以想要投资,就是不想让资金沉沉的睡在银行里而贬值。因此,将资金投入兴建中的海外房地产中,去追求未来更高的增值与投报是选择海外投资的主因;那么在安全的基础下,避免获利被折损,追求获利最大化就成了必须要留意的部分。而交房时间,便成了何时开始回收获利的关键,因为只要能够减少等待期的期间成本,便是加大了持有房产的获利!

KY iCenter – 金边首座超5A智能共享办公室

这个从金边房产项目的选择上,就可看到明显的差异。目前金边在售的项目楼盘中,以租金收益最好的写字楼楼盘来看,大部分都需要到2022-2023年才会交屋,也就是还需要2-3年以上的等待期,才能在房产到手后,开始出租收租金。但其中的知名项目KY iCenter最近就要封顶,明年即可交屋,以其包租2年,每年8%的获利来看,明年交屋到2022年间,这段其他楼盘尚在等待期的期间,就可多赚到16%的获利。就算有些项目打出3年包租抵房价的政策,也只是把未来的获利包装成投资的折扣,但实质上是,等待期的2-3年,再加上抵掉包租的3年,等于投入此资金将有5-6年是拿不到任何投报的,期间成本甚高,这其实已经失去投资的价值与意义;而漫长的等待,更增加了许多的不确定性,也错过了目前市场极度稀缺的获利期。 

与其计较折扣,选高得房率,赚得更多

折扣人人爱,但是折扣杀得高,真的就表示自己赚到了吗?任何一项商品,都有其成本,除非经营不善,或摆明了做慈善,否则赔钱生意没人做。

一个楼盘的价格不外乎三个组成,首要是购地成本,香港首富李嘉诚这么说过,买房地产的三个决定因素:地点、地点、还是地点。好的地段价格虽高,但也代表生活机能好、住户素质高、交通方便等优势,越多人想挤进来的地方房价才会上涨,这也是为何精华。

金边最精华地段-BKK区,外国使馆、国际学校、企业总部、商业活动汇聚

核心地段的房子总是起涨又抗跌,而在金边这个贫富差距大的市场,路段好坏差异的购地成本更是可以落差数十倍,购买前建议必需做好市调工作。

再来是房屋的建筑成本,好的项目,往往光建筑成本就可能是其他一般项目的2-3倍,高规格设计、用料实在、工法先进,都必需付出高成本的代价,但换来的,却是一栋大楼能够永续经营的安全基础。最后则是开发商的利润,一个负责任的开发商应该是在兼顾投资者安全的情况下追求合理利润,而不是利用信息的落差来赚取暴利,以上三点,投资朋友可要睁大眼睛仔细评估能给高折扣或是价格便宜的项目,可不见得能带您安全的获利出场。

先进工法是建筑永续经营的安全基础,亦是优质项目条件之一。KY iCenter采用先进的预应力后张法,此工法多使用于大跨度面积或桥梁工程,楼板强度高,创造无梁空间

许多投资者在看项目时,会比较单价、总价、折扣,基本上我们认为,必须在相同区域、相同型态、相同楼层、相同的得房率做比较,才会比较有意义。而其中得房率的差距,往往是很多投资者忽略,却影响甚巨的部分。

有些项目看似低价,但注意看了得房率才发现,只有百分之50几或60几的得房率,实际买到的房子大为缩水(更何况有些还并不低价)。以前面提到的KY iCenter为例,其得房率为83%,其他在售写字楼楼盘则只有58-65%的得房率,在没有折扣的情况下,已经比其他项目多了20%以上的空间,等于多得了20%的折扣。在KY iCenter买最小户型43平米所得到的空间,等于要在其他楼盘买到55-62平米大小才能得到,这其中所花费的总价差距却是相当惊人的,若以每平米3,400美元计算,等于差了4-6万美元。但其所提供的商务配套、公共设施却丝毫不减,甚至更为完善,这样的项目,才是真正具有高性价比的项目。

 

两年36%回报看起来很吸引人,其实这样的获利炼金术就藏在细节中,只要注意两个重点:第一,即将交房的准现房,可以提早收租,以KY iCenter为例,两年16%提早入袋,更能抢占房客资源。第二,高得房率比高折扣还有价值,以KY iCenter为例,高于其他项目20%以上的得房率,等于多赚了20%以上的折扣。两点相加,当下就等于多出了36%回报。所以有些精明的投资者甚至认为,就算付点利息借钱来投资都划算。

本文的重点并不是在鼓励你借钱投资,而是想让你了解,投资海外房地产时,只要多注意项目的这几点优势,就能让你多赚到更多隐形获利,即使是借钱来投资,都划得来。

用聪明的脑袋,选对好项目,两年36%获利并不难。

 

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(本文为商业广告)

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