加值型超5A写字楼创造2倍租金回报

柬华日报 11 / 12 / 2019 686

这几年柬埔寨的发展越来越好，特别是首都金边，不仅是柬埔寨政治、经济、文化的中心，更因为中、美、日、韩、欧盟……等经济大国的强力援助与支持，美元高度流通，无外汇管制等金融优势条件，辅以亚洲最开放外资政策的加持，使得金边近几年搏得「亚洲新虎」的美名；2018年金边更迎来了大选结束洪森继续执政的利多，使得大量国内外企业争相设立。据柬埔寨商业部的统计，2018年新设企业达14,552家，是前一年2017年4,899家的近3倍，正如所有的经济体爆发的初期一般，这些企业超过95％都是中小企业；除了可预见的经济活动大量成长之外，写字楼供给量严重不足所迎来的高出租率及高租金，更是成了投资金边热度最高的话题。

投资写字楼更胜公寓住宅

相较于公寓，目前在金边投资写字楼存在更多优势。

第一，写字楼租户单纯，方便维护管理。
写字楼的租户多为企业，空间需求单纯，只要一个适合办公配置的空间，不需准备家具、家电，也无须装修，可以少掉很多维护上的问题，对于海外投资来说，的确省心又省力。

第二，写字楼租期较长，获利稳定。
一般写字楼租期大多2年起跳，因为企业租户设立公司后，追求永续经营，在没有大的变动下，不太会搬离，否则装修成本很难摊提。而一般公寓租户，很可能因为职务变动等因素调离金边，也就结束承租。

第三，写字楼租金较高，获利更佳。
过去5年金边房地产以公寓发展为主，租金受限于外派主管的每月配给，租金单价依路段优劣差异大致落在USD$8-20/㎡之间，而写字楼因需求远大于供给，高度供不应求也让其行情高达USD$15-40/㎡之间，足足是住宅的2倍租金。而且以目前供需失衡的程度来看，至少5～8年内投资写字楼都将保有其高租金的优势，可谓投资黄金期。

当然，就如同投资公寓一样，投资写字楼同样必需兼顾地段、规划、质量及退场机制。一个能够获得企业青睐、抢租的项目，才能真正带来稳定又增值的获利。

金边95%为中小企业，配套越完整项目越好租

金边是一个新兴的经济体，处处充满商机，跟就所有城市发展的历程一样，初期都是由中小企业引领经济起飞，在2018年设立的14，552家公司里中小企业占比超过95％，本地及外商企业各领风骚。项目规划，当然要符合市场上多数目标客户的需要，方能在市场上利于不败之地。

而中小企业最重视的，就是降低经营成本，尤其租用写字楼最大的花费就是门面装修的费用，装修的差了客户来访感受不佳，装修要体面成本所费不赀。其他举凡会议空间、员工休憩区、商业税务代办、文件及洽谈翻译、多语秘书、电话代接、机场接送服务…等，都是中小企业必然需要却又不想花钱的空间机能及服务项目。

若是开发商能够将这些企业的切身需求规划进去，打造出符合金边企业的加值型5A写字楼，势必会是企业租赁时的优先选择对象。

加值型5A写字楼，2倍租金加值回报

针对中小企业的需求，Co-Working共享办公室的商业模式是最佳解答，过去十年无论是欧洲、亚洲市场都吹起一了鼓共享办公室的旋风，「使用代替拥有」的核心理念正符合中小企业低成本却又兼顾使用机能的需求。
其中来自比利时的国际知名品牌Regus就是最好的成功案例，目前Regus已在全球120个国家、900个城市设立了共3000个中心，公司成立不久便已在伦敦挂牌上市，全球各主要城市都有Regus的据点。它提供了共享的接待前台、会议室、员工休憩空间，以及邮件代收、电话代接、文件处理…等商务服务，企业只需承租私人的办公空间即可，深受中小企业欢迎。

在金边，Regus已设置了三个据点，提供2-8人不等的办公空间，其中最早成立的Regus位于加华大楼18楼，租金为USD$85-110/㎡，而加华大楼的租金则为USD$30-40/㎡，采用共享写字楼规划后每平米租金是所在写字楼的3倍之多。

共享写字楼将企业必需但不常使用的空间，例如会议室、员工休憩区、客户接待区等移至公共区域由所有承租者共同使用，大大减低了企业租用的面积有效降底承租成本；另外提供一个气派的门厅让来访的客户感受到高规格接待，对企业来说既加分又不用自己支付装修成本；最后，多样化的专属商务服务，也让企业省下秘书、事务等行政费用。因此，即使单位租金较高，但整体成本却是大大减少，尤其受到中企业的欢迎。

金边全新5A写字楼KY iCenter

座落于金边核心BKK区的KY iCenter则是全新型态的加值型5A写字楼，是比Regus更超值的智能共享写字楼，规划了各种适合金边企业的大小空间，也可依据企业的需要弹性调整空间。除了5A写字楼规格外，还规划了一整层的共享商务中心，提供多语秘书的接待前台，时尚开放的接待区，可容纳4-30人不等的各式大小会议室、国际会议厅及研讨室；另外还进驻了85℃咖啡坊，方便休憩、待客。37楼更是整层挑高6米的美食餐厅，顶楼38楼还有天际泳池、健身房、桑拿房、Sky Bar等休闲设施。除此之外，更提供了商务代办、机场接送预约、门禁管制等企业菁英物管服务，还提供APP软件，让入驻企业能透过APP查询缴费、预约设施、管理邮件、获得信息。

KY iCenter接待大厅,科技流水电子屏幕，气派前卫，企业最佳门面。

KY iCenter休憩区，北欧简约设计，塑造未来科技氛围。

KY iCenter顶楼Sky Bar，高空景观、远眺视野，舒缓工作压力

一般10人企业至少需要150㎡空间的写字楼，但在KY iCenter，只需租用50㎡，即可享有智能、共享的空间及完整服务。同区域的写字楼租金约为USD$22-30/㎡，而KY iCenter则可租到USD$45/㎡以上，是同区域的2倍。而这么高规格的服务，租金却只有Regus的一半价格，还提供更多的配套及服务，在写字楼稀缺的金边，势必造成抢租。

这样的加值型5A写字楼，以承租小空间，获得高配套的方式，让承租企业节省下每月租金及各项办公开销，却能在增加服务的配套下，提高单位租金，为投资此项目的投资者带来2倍的租金收益，创造房东与租客的双赢获利。于今年10月底封顶的KY iCenter，明年9月即可交屋，享有高报酬的收租获利无需等待。