海外网深一度:美国楼市“疯涨” 经济复苏依旧艰难

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受新冠疫情影响,美国经济复苏艰难。但有媒体发现,美国房地产市场却跑到了整体经济前面。美国商务部在9月24日发布的数据显示,2020年8月美国新屋销售季调后环比上涨4.8%,大幅好于预期的降幅1.2%,总量至101.1万户,创2006年9月以来的14年新高。

与此同时,美国消费者新闻与商业频道(CNBC)也关注到,美国90%的住房市场中,目前房价上涨已经超过工资上涨幅度。有分析认为,尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率暂时支撑了房屋销售,但美国失业人数居高不下、普通民众收入增长乏力等因素已经构成了市场下行的风险。

政策放水,投资转向

自6月起,此前一直低迷的房地产市场突然爆发。全美地产经纪商协会(NAR)公布的数据显示,今年8月美国成屋销售季调后年化总数为600万户,刷新2006年12月以来新高。

经济衰退的背景下,美国房地产市场为何如此反常?英国路透社分析指出,一方面,大流行引发了人口向低密度地区的迁徙,房产市场相对供不应求;另一方面,在创纪录的低抵押贷款率刺激下,美国民众的购房意愿显著提升。

过去两个月,美国房贷利率一直保持在3%以下。美国住宅贷款抵押机构房地美(Freddie Mac)公布的数据显示,上周美国30年固定抵押贷款平均利率为2.87%,为历史第二低水平;15年期抵押贷款利率也跌破了2.5%。

在政策刺激政策下,不少美国的中产阶层提升了房产投资的意愿。美国研究机构Bankrate此前调查了千名美国成年人的投资偏好。数据显示,26%的受访者选择将房地产作为首选投资标的,仅次于占比28%的股票,54%的受访者称疫情是影响他们目前长期投资偏好的最重要因素。

美国房地产数据公司Attom Data Solutions首席产品官托德·塔塔(Todd Teta)表示,“对全美的单身人士来说,平均工资负担得起购房的人越来越少。”尽管美国失业率高企和经济疲软,但在低抵押贷款利率和其他因素的影响下,许多购房者纷纷加入供不应求的房产市场。“结果是房价上涨已经超过了工资对人们的影响。”

分析师普遍认为,新冠疫情可能造成的经济冲击,以及美国将暴发第二波疫情的迹象,让市场出现恐慌情绪。相对与股市,中产阶层更加趋向房产这类较为保守的资产配置方式。

房价高企,贫富分化

就在买家源源不断涌入之际,考虑到疫情二次暴发等诸多不确定性因素,不少卖家也表现出明显的惜售情绪。供需错位下,美国房价高企。美国8月的成屋售价中位数打破了6月和7月所创的纪录新高至31.06万美元,同比增长11.4%,同比连涨102个月。值得注意的是,上述成屋销售中位数售价已经高于2007年金融危机前楼市泡沫顶峰时的23万美元。

CNBC在24日的文章中提到,有限的待售房屋带来激烈竞争,导致房价飙升。NAR首席经济学家劳伦斯·云(Lawrence Yun)也承认:“当前买家的竞争十分激烈,新房源一上市就被抢售一空,因此需要建设更多的新屋,当前许多城市的房屋供应都跟不上需求的步伐。”

面对疯涨的房价,《今日美国》关注到,一些人有能力逃离大城市,生活得到改善。但是还有一些收入较低的美国人,面对历史性的失业危机、迫在眉睫的搬迁、工资停滞不前,他们无法拥有自己的住房。这场流行病带来持久的经济损失,令他们失去信心。

今年3月,46岁的布兰迪·吉(Brandi Gee)被解雇。失去了工作和出租屋,她和儿子在佐治亚州的一家酒店住了近三个月。最近几周,她一边面试一边拜托房产经纪人帮忙找房,但都没有结果。“我很担心我们最终会睡在大街上。不知道我是否会安然无恙。”吉说道。

布兰迪·吉工作的餐饮业是受疫情影响裁员最严重的行业之一。麦肯锡4月初的分析显示,受疫情影响的工作岗位中,86%的年薪低于4万美金,其中以兼职工作较为常见。根据美国人口普查局最新调查,年收入低于35000美元的租房家庭中,有42%的人甚至对9月份房租的支付能力表示轻微或完全没有信心。

据《华尔街日报》报道,全美范围内价格在100万美元以上的房屋销售增长了44%,美国南部地区这一比例增长了63.1%。房地产数据数据库Attom Data Solutions的数据显示,美国90%的住房市场中,房价上涨目前已经超过人们工资上涨幅度。

风险叠加,复苏艰难

美国楼市近期异常繁荣背后,风险也在不断叠加。《商业内幕》网站援引牛津经济研究所的研究员南希·范登·霍顿(Nancy Vanden Houten)的话指出,“尽管强劲的需求和较低的抵押贷款利率形成了对房屋销售的支持,但美国经济复苏缓慢以及疲软的劳动力市场都构成了下行风险,预计这些因素将对未来几个月的房屋销售造成压力。”

美国劳工部日前公布数据显示,8月美国非农部门新增就业人数为137万人,低于市场预期,也不及7月修订后水平。当月美国失业率从7月的10.2%降至8.4%,显示在经济缓慢复苏下就业市场有所改善,但仍不及疫情前水平。与此同时,美国8月消费者信心指数继续下滑,从7月的91.7降至84.8,跌至逾六年低点。

有分析认为,虽然美国政府和美联储出台前所未有的超大规模纾困措施,巨量资金被注入市场。由于家庭对就业市场和收入感到担忧,日常消费动力严重不足,许多优惠政策都成为富人手中的资本工具,这令外界对美国经济从新冠衰退中复苏的可持续性产生怀疑。

据美国经济分析局(U.S. Bureau of Economic Analysis)统计,从4月至6月,美国第二季度的实际GDP较前一季度下跌32.9%。这是自1947年以来美国GDP单季度最大降幅,也意味着美国经济产出因为新冠疫情已经损失了超过1万亿美元。美联储主席鲍威尔表示,美国经济复苏前景“高度不确定”,疫情可能较预计持续时间更久,给经济复苏带来新的挑战。

美国全国商业经济协会此前发布的半年度经济政策调查结果显示,三分之二受访经济学家认为美国经济仍处于衰退之中,近80%认为美国经济出现“双底”衰退的概率至少为25%。国际货币基金组织、世界银行和美联储分别预计今年美国经济会萎缩8%、6.1%和6.5%。(海外网 张敏 王法治)

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