投资 | 看柬埔寨如何赢得马云爸爸青睐

 

来源：柬易会

置业美元资产，做柬埔寨房东。

马云出手了，先是马来西亚，再是泰国。阿里重金押注东南亚，看看大佬这一波猛如虎的操作的背后。

这隐藏着怎样的商机呢？

近日来，东南亚国家柬埔寨因与马云在网络上传出一段“绯闻”而饱受关注：

马云要在柬埔寨的“深圳”上画一个圈？那片海滩都沸腾了。

原来，据消息称马云要收购柬埔寨的西哈努克省海滩，而且，消息传出后，还未验证真伪，柬埔寨上下就都沸腾了，随之而来的是海滩周边地价跟着暴涨，从每平米350美元，攀升至每平方米500美元！

然而并不仅限于此，柬埔寨甚至还引来了日本的垂涎！！！

日本收购柬埔寨的西哈努克港 担心其影响力比中国取代

《日经新闻》报道，（日本政府）主导的国际合作机构（JICA）近期出资，收购位于东南亚的海运要冲柬埔寨的西哈努克港。经营方在本月8日抛出25%的股权，日本买下了其中的一半。

目前整个东南亚加起来的GDP是中国的四分之一，人口数量是中国的二分之一，人均消费水平是中国的二分之一，平均经济增长率超过6.5%。从经济总量上看，东南亚各国加起来是仅次于日本的全球第四大经济体，即相当于中国国内市场的四分之一。

既然大佬纷纷抢滩东南亚。那么，这么多国家中为什么哪一个国家更值得投资呢？

一起分析一下：

01经济状况

  基本状况
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金边

2016年柬埔寨经济总量为222亿美元，与上述两国相比GDP总量是最低的，但GDP增长率为7%，为东南亚最高之一，而且柬埔寨经济处于高速发展和扩张阶段。

泰国的GDP增长率仅为3.9%，反映了泰国经济相对稳定，泰国的城镇化率才30%，基本还是以旅游和低端制造为主，现在的泰国就看能否借助“一带一路”和泰国工业4.0将泰国经济提升到一个新的高度。

而马来西亚的城镇化率达到74%，城市发展基本趋于饱和，城镇化也基本完成，对于马来西亚来说进一步提升的空间其实有限，只能是巩固和提升现有经济水平。

柬埔寨的城镇化率才20%，拥有和泰国一样的旅游丰富的旅游资源，而且工业发展才开始起步，未来还有将有更多的农民走进城市之中。

   双币政策
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瑞尔&美元

柬埔寨的双币政策也是吸引外资投资最重要的因素，不管汇率风云如何变换，只要美元依然是各国外汇储备的主要货币，那美元依然是硬通货，不受本国货币汇率的暴跌，让资产缩水。

1997年亚洲金融风暴，以索罗斯为首的财团席卷亚洲各国，泰国、越南、马来西亚、印尼等国无一幸免，直接导致亚洲多国经济腰斩。

还有，这些高速发展的国家也喜欢滥发货币，比如越南，近年来大力发展经济并取得不错的成绩，但物价上涨厉害，通胀压力大，越南也是亚洲通胀最严重的国家之一，越南很多资产其实都是放水吹上去的。

金边

柬埔寨更像是九十年代初的中国，一切都是刚刚起步，其GDP增长全球第六，东南亚第一，又以美元作为交易和结算货币，所以发展潜力颇为巨大。

02 楼市状况

柬埔寨的房产主要集中在首都金边，海滨城市西哈努克港。7年前柬埔寨通过法律，允许外国人在柬埔寨购买房产，虽然起步时间较晚，由于是价值洼地，其投资潜力和投资回报是东南亚最高的，购房主要来自中国大陆、台湾、马来西亚、新加坡和欧美等地区。

   金边
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目前金边的房价为人民币1.5-2.2万元/平方米，市中心有的也超过人民币3万元/平方米，比普吉岛、芭提雅便宜，而且金边公寓回报率比其他区域普通公寓高，金边公寓年出租回报率在8%左右，涨幅在年10-15%以上。

柬埔寨作为东南亚东门的枢纽位置，国家不算太大。柬埔寨华人比较多，风俗相似，很容易沟通。特别是投资不动产的门槛比较低，房屋的总价也不高，人口非常的年轻化。

要投资一个国家或者一个产业，我们最关心的问题就是那个区域到底安不安全。纵观柬埔寨的历史，从西哈努克亲王的时代开始，柬埔寨就和中国建立了友好的外交关系。到了后面洪森首相统治时期，也是跟中国保持良好的友谊。

   越南
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越南房地产市场从90年代初开始发展，直到2015年7月才真正放开外国人购房限制，不过外国人买房还是只有50年产权，本国人买房却是永久产权。本身发展时间不长，却在几年前遭遇“寒冬”–房产泡沫破裂及市场崩溃，越南经济也深受重创，股市、房价暴跌，近两年才从谷底回升。

河内和胡志明市的房价从2005年起就一路攀升，到2012年时胡志明市的一些高端楼盘价格就已达到4000-6000美元/平方米。越南楼市过热，房价快速上涨，普通民众难以承受，同时也脱离了越南本国的经济增长的支撑，终于在2012-2013年房产泡沫被引爆，随之而来的是房价下跌30%-40%。

胡志明市在经历了3年的楼市低迷之后，市场逐渐复苏，目前胡志明市稍靠近市中心的房价基本4000美元/平方米以上，郊区也要1800美元/平方米，均价几乎恢复到历史高点，而核心地段的价格甚至已有翻番。

对于越南房产的暴涨暴跌，还是要看清楚后再出手。

   马来西亚
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柬埔寨和马来西亚都是土地私有制，但柬埔寨的房产是永久产权，马来西亚有永久产权和99年产权，永久产权贵。最关键的是柬埔寨没有房产税，而马来西亚有房产税，比如新山的某项目购买后持有房产需交纳门牌税和地契税约3000元/年，另外马来西亚的房产交易税费也较高。

   新加坡
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门槛高，收益低，升值空间小。（外国人需缴纳额外的买家印花税15%；未满21周岁不可独立贩房。）公寓售价10000—24000美元/m²。

外国人被新加坡定义在住宅物产法案之下是:(a) 不是公民，(b) 任何永久居民，(c) 任何外国公司或任何被转换的外国公司， (d) 任何社会或被转换的社会的任何人。因此, 甚而一个永久居民被分类作为外国人不同在购买住房和发展情况下, 藉以一个永久居民能是申请人或发展局的授权居住者。

但是，它不一定意味，所有外国人是限于从购买住宅物产在新加坡。如果个体是一个永久居民能提供经济好处到新加坡或做充分贡献在新加坡的个体; 并且谁拥有专家或其它资格或经验是到新加坡的有利帮助。获得住宅物产归属在新加坡在法案的开始之前的所有外国人能有权利保留它。

   雅加达
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印尼反华排华倾向严重，且目前相比2009年房价增长近两倍，短期房产升值可能性低，不具备投资环境。

   小结
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柬埔寨与东南亚的巨大潜力

总体来说，柬埔寨的房产价格比马来西亚、泰国、越南低。

具体到城市，金边则是柬埔寨第一大城市，每年接待入境游客几百万人次!在此度假和养老的欧美游客摩肩接踵，欧、美、澳、俄等白人游客一般一住就是几个月，对高档度假公寓的需求极大。

更何况，金边周边有大量的工厂，每年都能吸引20-30万柬埔寨人来这里打工，而金边公寓到今年年底建成并能投入使用的公寓数量仅仅在大约2.5到2.8万套， 金边公寓基本一直处于供不应求的状态。

03 投资顾问

柬埔寨虽然发展起步较晚，但对于投资者来说是并不一定是坏事，就如同90年代在深圳买房投资一样，属于价值洼地，更具投资前景。

泰国、马来西亚城市或热门旅游区已发展多年，基本上趋于饱和。很多开发商看到了柬埔寨的投资机遇与机会，在金边投入重金开发，如今，金边房产销售火爆，客户来自全球各地，

很多投资者正是看到了金边房产的“物以稀为贵”和金边庞大的旅游客群和旺盛的消费需求，这也是柬易会带很多客户去看房，大家一致看好的原因。

对比近几年出现的房产，柬埔寨金边不失为一个妥帖的置业投资方向。

 

柬埔寨的经济腾飞，与中国的“一带一路”在此时找到了最佳的双赢结合点。随着柬埔寨在国际上地位的提升，地产投资也进入人们的视野。

柬埔寨房地产评估协会主席金贤称，到2030年为止，柬埔寨的房地产需求将不会减少，而且房地产价格更不会下跌。

金边，“一带一路”上的“经济特区”。从琳琅满目的商场，高楼林立的摩天大厦再到五星级饭店，柬埔寨首都金边，已在高楼迭起中翻转成亚洲成长最快的城市，新的房产投资天堂。